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謝謝主席 地政司國土署跟消保處有請請以上的各位辛苦了 這個我們今天專案報告的主題其實是討論公寓大廈的一個點交相關一些爭議 |
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那就本期的一些了解我們在地方走動其實典交爭議它不是只是單純的消費糾紛因為很多地方如果典交的狀況沒有處理好它其實會衍生變成公益大家管理的問題有一些人認為典交要趕快給它過因為我要動之公共基金有一些人認為我們堅持要在訴訟上討個公道然後就變成各派各系就這樣 |
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衍生出來然後甚至住戶之間彼此傷害所以點交的問題不會只有單純消費糾紛但是會影響公寓大廈的管理那點交的大概幾個問題我分別請問各個單位第一我要請教的叫做點交的不平等條約的問題我要請問我們的地政司啊 |
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現在規定裡面其實針對這個買賣預售屋的契約裡面其實有所謂的因記載事項有談到所謂的一個點交的一個權利義務關係也就是說你點交的時候要完成哪一些的程序但問題是你在不得記載的事項裡面其實本席認為這個規定上面是有一些疏漏的 |
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為什麼這樣說呢因為有很多建商就我們在第一線的了解他就會在這個預售屋的買賣契約裡面去訂定一些比如說這個你看螢幕上面就有寫啊如果賣方沒有在指定期限內會同檢測或移交超過幾天幾天那我們就自動認定點交已經完成那關懷會未來就要自行負責這些公共 |
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設施的管理維護保養等工作右邊這邊寫管理委員會或成立負責人推選三個月內要趕快來處理移交事宜如果沒有辦法成立管理委員會或推選負責人以至於不能進行公設典交那我一樣要視為已檢設移交完成買方要無條件的解除賣方在共有部分的管理責任換言之他可以在買賣企業裡面自行去定義所謂的不平等條約讓這些買到預售屋的人 |
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還來不及去處理這些事情的時候他就自動點交那這當然就會衍生後面的爭議嘛對不對那我想請問一下地政司啊你們管理這不動產買賣契約等等的請問這這樣子的一個不平等條款有沒有修正或再規範的空間跟委員報告一下非常感謝委員委員提到這些狀況其實我們現在每年都有請地方政府去做預售屋那個稽查計畫包含我們跟消保處也在做一些共同的契約的稽查 |
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那委員提到這些不公平的事項的部分其實我們有發現所以我們有去整理缺失事項包含像這種事項的部分我們已經有訂定一個缺失事項的部分去做一個以後稽查的一個重點那包含建上如果有違反這個部分的話我們都會有一些罰則就是6到30萬的罰則而且要求改善 |
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那這個部分的話委員有提到不得記載這個事項會變成一個通案性的一個修正的部分所以那個未來我們也會把一些太陽的部分看是不是檢討進來做一個不得記載事項你現在自然要回答OK表示你有關注到這件事情但是你看以罰則來講跟你的動作來講我認為是不成比例的 |
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也就是說我花很多的精力去要求地方政府去稽查啊然後稽查到有所謂的不平等條約罰款我剛剛聽最高講30萬如果你建商可以搞定一個公司的典交對不對你可以省多少錢對不對所以30萬對很多建商來講恐怕是不痛不癢的事情所以正本清源之道其實還是把這個買賣就相關的契約的規範做一個嚴加的檢討 |
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既然地政司有討論到所有的樣態那這未來的一些修正的方向我請地政司我給你一個月的時間你要研擬一個報告因為你總要有通案性的一些檢討作為嘛用什麼樣的方式來改進去避免公社裡要出現不平等條款這第一個問題市長可以答應嗎 |
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我們先一個月之內就委員了只是先把我們發現到的一些事情跟一些做法你還不想喔我是想說不得記載事項你有沒有一些建議事項規定我們來討論一下這個東西怎麼做修訂嘛充分討論之後再決定可以嗎好市長請坐再來我要請問國土署 |
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這個我要問國度署的問題是我們要今天討論典交的第二個問題叫做典交球員兼裁判的問題還有我們典交公共設施專業性的問題這個剛剛我們張宏錄稍微也有提到對不對其實典交在實務上我們都認知到最大的現象就是我在預售的時候他一些沒有賣出去所以他基本上屬於建商的 |
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所以就會按照區分所有權的這樣的比例的席次產生所謂的第一屆管委會第一屆管委會如果這房子沒有賣完那建商派他當然很容易的取得多數的這樣的一個優勢那建商派我又是管委會的成員我又自己又要負責點交那我變求援兼裁判那很多點交的過程之中他可能就會變異形式那少數派也就是真正買住戶他可能會團結起來可能抗議或什麼從第一屆管委會開始就互相傷害打官司這就是公共大樓管理問題嘛 |
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對不對那麼這個球員兼裁判的問題我們該如何來避免如何避免社區如何確保我們的社區其他區分所有權人相關的一些權益署長你有想法嗎跟委員報告因為上次大概有提 |
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目前來講最大的狀態就是說我們要去適用到相關的罰則的話因為所謂的保留戶在實體上來講他還是屬於個人戶啦這關鍵其實是在這裡啦所以應該是說怎麼樣去具體去確認這個點交的過程當中他做了相關的檢測是正確的 |
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那這一點我覺得是實務上第一點要再去做我們還是要去強化這一個機制啦因為過程當中的確有可能因為就是保留戶太多他對於相關的檢測的部分是比較粗糙的是啊是比較粗糙的所以怎麼樣去強化這中間的機制這是第一個那當然也有人提出來說用第三方 |
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這件事情那第三方這件事情的話我們就要回歸另外一個事實是說第三方真正的責任是在哪裡那現在坊間的業務公司當然很多是在做這一件事但是我們也看到有些是做超出的那所以上次委員有說這樣的建議以後我們也有內部討論也有找 |
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建研所在討論這件事情也就是說是不是就有關除了建築法規以外的項目建築法規以外的項目那但是對民眾來講他認為很重要只是說就仿建項目我們是不是有找建研所來談說是不是哪一些我們請建研所就這些項目去進行所謂的標準的認定 |
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作為標準的認定那這樣就可以提供給第三方他是做這樣的一個方式你剛剛回答都是一些實務上在就如何讓這個點交這個過程的公信力可以提升嘛讓雙方可以這樣這是一個解決方式沒有錯但我們今天問的問題還是求人兼裁判的問題嘛那其實剛剛張宏祿照理在質詢他提的概念很好嘛就是說如果他是有未賣出或什麼的他應該排除試用在比例上做修正主管對這個想法這個概念的想法可是很多實務上他是已經登記是個人啦 |
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登記資格關鍵其實是在這裡我們針對這件事情來做一下研討我們要怎麼樣去避免產生這樣的狀況好不好這一樣我們花一點時間我們給地震室一個月我也給你一個月因為未來我們可能要提供大家管理條件的修正是不是要透過修法的方式來處理 |
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我請國土署預作準備好不好那再來剛剛我講的專業性的部分還沒專業性的部分我們桃園這幾天剛好在議會在開臨時會很快會通過我們的公寓大廈輔導管理條例自治條例那裡面裡面他其實有談到就是說點交當然會很多時候爭議但因為點交你整包卡住的時候他其實會變相影響這個公寓大廈裡面的公共設施一些安全比如消防設備等等那麼 |
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桃園另外關注的地方就是說相關比如說消防又涉及專業的這些公共設施點交的時候他會要求要有具有國家相關專業機師證照的人員來參與點交讓這個點交的公信力上升其實就是剛剛署長回應的其中的一部分精神上是類似的那這樣子的一個修法的方向這個請問從中央的角度你怎麼看待 |
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應該這麼說如果他針對的是就安全部分對而且是法規有的部分那我們長期知道的是比較多的爭議是出在法規以外的當然法規以外這部分我覺得在在他們的條例裡面 |
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其實如果真的要去我們當然是樂觀其成但是我是建議他在真實在落實上來講要把法規有的跟法規以外的法規以外是我們剛剛討論的那一部分嘛譬如說全員監裁辦怎麼處理法規以外包含說你檢測的項目不是在法規裡面的那事實上實務上也是出現的確有在檢測這些項目那這些在條例裡面需要去釐清我只做這個法規內的 |
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法規之外的不屬於我這支條例那可是實務上會遇到民眾還是會需要這些項目比如說我這個水平有沒有拉得很急我這個牆壁所謂的聖水或者是所謂的軍列 |
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他的意義是什麼但是這不是在法規內的可是民眾會很在意這些那個是消費消費端大家會在意所以我才會建議是說我們也跟今天所討論是不是說要給某些項目一些標準不要讓大家到最後留以各說各話甚至影響典礁我覺得這是很重要的所以你說從重要的角度你看其實說除了安全的部分有技師認證那是一種好的方向之外你如果可以設立一個客觀標準讓大家可是參考也是一個好的方式嗎 |
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那如果這部分我如果要行於比如說公寓大廈管理條例的條例我建議是可是它會涉及到是母法因為你的母法建築房建築沒有這些項目沒有這些項目我講的這以外的話我們是給它一些標準讓大家執行一個依據就好了來如果再改善這部分我一樣請你會有提供書面報告好不好就是方法上不管你政策的方式或者是法律的方式我們要有一個判斷商量可以嗎好謝謝署長請休息一下消保處 |
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我們現在針對這個買賣相關個別專有的部分有沒有其實有一個5%保留款的規定嘛它其實就是為了避免預防消費糾紛嘛對不對那為什麼公共設施的部分沒有相關的一個保留款的一個設計如果在沒有的一個情況之下你怎麼去保護消費者的權益因為我們剛剛就討論供應大家的典交很多時候是買賣雙方認知歧異很大 |
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但是目前大家實務上看到的狀況都是非常偏向建商的嘛建商有相對好的保障跟福利不管是不平衡條約他可以偷搞對不對他可以搞球員兼裁判對不對那我做為房屋的買方或所有權利人我權利是被拆散的我要對抗這個東西很難他就衍生消費糾紛 |
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有沒有什麼樣的機制可以改善這樣的狀況是 謝謝委員那目前因為5%的保留款是針對這個專有部分的那一些公用部分是沒有所以我們在今天的報告裡面的有一個建議是像說也許也可以評估看看說是不是針對公用部分也有一個交付保留款的不過這個部分因為這個制度有要變革可能還是需要內政部再洽一些消保團體還有一些業者一起來討論有沒有這個可行性或者有其他的措施來保護這個消費者 |
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我希望蕭保惠這邊相對積極一點就是說你們打算在多少時間內開這樣的會議去去釐清這樣的狀況然後變成一個務實可行的政策我們通常是我們通常我們先或先跟內我們其實跟內政部一直都有非常好的配合那我們有些建議我們就會提供給他們那他們一開始會找一些業者 |
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那看如果是需要修公益大廈管理條例的話我們也會協助那如果是需要修這個預售屋的英記載或不得記載事項的話我們也會跟他們做比較深入的討論一個月內提相關的意見好不好我們會跟他進一步討論好謝謝好謝謝那這個其他人請回國土組長再麻煩你一下下對不起我收個尾就好好不好 |
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我們最後一個要跟署長討論的概念就是說因為現在點交的狀況點交不成現在實務上剛剛遇到的狀況客觀產生的後果除了這些交費糾紛之外就是我的住戶沒有辦法拿回公共基金嘛 |
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當初大家要提撥公共基金其實就變成要求建商依法提撥對不對依法提撥公共基金就是建商的建設成本嘛那既然是建設成本 再商延商他一定到時候轉嫁給消費者換言之這些公共基金到時候羊毛出在羊身上其實還是有買房子的人去進行負擔那如果公設點交卡關以致公共基金沒有辦法動用我以台灣市111年這個審計處提供的報告來講就快10億的金額卡在那個地方沒有辦法有效動用 |
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後來我們桃園直接很瘋狂他直接講說如果你真的十年啊給你十年屢次輔導都不願意配合者我就只好把他充公那這其實也是蠻奇怪的但是他看起來是一個沒有方法的方法那現在也越多人上次我們開公寓大廈管理條例公聽會的時候其實有在思考就是說公共基金跟公設典交要脫鉤處理如果要脫鉤處理的方式是不是一個好的方法如果沒有的話我們要怎麼避免公共基金因為公設典交卡關的問題我們最後一點點時間請署長簡單回答 |
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的確目前我們還是朝向還是他得把這個管委會還有相關的這個典交程序是完成因為所有的法規現在扣合都是扣合在這個資料角度身上那因為你不成立然後你不完成這個動作其實你的公積金就會違反他使用的一個目的所以你看母法規定其實會在實務上地方出現一些斷裂對對對所以我才會說這個部分 |
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在實務上來講他不是適合去用修法的方式但是我覺得可以一樣可以跟地方政府再來討論實務上地方政府願不願意來提供一個協助譬如說他現在又有一個條例可以去做的話那不是不是用成立經驗而是有類似長期是不是願意用信託的概念把它放進去那也確保大家的一個機制存在那裡面但是這個當然實務上要去操作的話很可能還要跟 |
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相關的財政單位或是銀行要去談這些事情今年是公寓大廈管理條例30週年嘛大家都希望說有一些合理的調整那我當然認同不是所有的方法不是所有的改變都一定要透過修法方式來處理沒錯它也許是政策也許是行政命令等等但是我的意思是說總要有很明確的方向所以我們今天排這個專報其實希望大家來及時廣義啊所以這幾個問題啊剛剛我提到這幾個大的問題都希望各個單位待會去之後會後盡速提供相關的資料作為未來深入探討的參考可以嗎 |
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好大家辛苦了謝謝 |